Жилищный кодекс рф продать долю квардиры


Продажа доли квартиры. Или как правильно продать долю в квартире?


Нельзя определить у доли в квартире границы, и где находится треть или пятая доля одного из собственников: на кухне или в коридоре – не обозначено ни в одном из документов. Собственник, владеющей долей в квартире, может занимать и целую комнату, однако это не означает, что он владеет ею. Даже определение судом порядка пользования на самом деле ничего не гарантирует.

Долевая собственность может быть только в приватизированном жилье. Этот вид собственности не имеет ничего общего с коммунальной квартирой, в которой у каждого жильца своя конкретно определённая площадь и свой лицевой счёт (хотя есть и места общего пользования). Когда вся квартира целиком принадлежит только вам, то её продажа едва ли вызовет какие-либо затруднения.

Но продажа доли в квартире – задача не из лёгких. Согласно Гражданскому кодексу РФ недвижимость, находящаяся в собственности двух или более лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Как грамотно продать доли в квартире: схемы продажи, оформление документов, нюансы.

Основная черта такого имущества – определение долей каждого владельца.

Основные черты долевой собственности:

  1. расходы на содержание имущество и доходы, полученные с имущества, распределяются между участниками собственности в зависимости от их долей.
  2. все права собственников осуществляют владельцы имущества на основании взаимного соглашения;
  3. несколько владельцев;
  4. совладельцы имеют преимущественное право выкупа доли;
  5. доли в натуре не выделены, доля существует только «на бумаге», но при желании один из владельцев имеет право попросить сособственников выделить ему часть имущества, соразмерную его доли;

Основной закон, регламентирующий права собственников, владеющих долями в квартире – Гражданский кодекс, Глава 16. Правила сожительства установлены Жилищным кодексом. При отчуждении такого имущества необходимо руководствоваться:

  1. Налоговым кодексом;
  2. Гражданским кодексом;
  3. ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности»;
  4. Письмом ФНП № 1033/03-16-3, в котором даны методические рекомендации для нотариусов.
  5. ФЗ № 218 «О госрегистрации недвижимости»;
  6. «Основами законодательства РФ о нотариате»;

Статья 37 ЖК РФ.

Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме

1. В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Данное правило в равной степени распространяется на собственников жилых и нежилых помещений.

Указанная доля собственника пропорциональна размеру принадлежащего ему помещения в данном доме. Определение размера доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме имеет существенное значение. Размер обязательных платежей за содержание и ремонт общего имущества, а также участие в голосовании на общем собрании определяются пропорционально доле в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома.

2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме может быть отчуждена собственником помещения только одновременно с передачей права собственности на квартиру (ст.

290 ГК РФ)

Продажа доли в квартире: ситуации и нюансы

, проводят показы, ведут переговоры и подготовку документов к оформлению.

При этом продавец вправе по истечении месяца с момента извещения других собственников осуществить продажу любому лицу, или до истечения этого срока, но при условии предоставления нотариусу отказов всех других собственников от покупки (п.1 ст.24 ФЗ-122). Сама сделка должна проводиться у нотариуса (ФЗ-122).

В договор включают информацию о сторонах (покупатель и продавец), описание недвижимого имущества (доли в квартире — номер, адрес, общая/жилая площадь и т.д.), цену (согласно статьям 554-555 ГК РФ).

Если имеются ограничения на помещение, права третьих лиц, это также указывают. Приложением к договору является передаточный акт или иной аналогичный документ (ст.556 ГК РФ).

Для этого в или МФЦ представляют: заявление о регистрации соответствующего перехода; договор купли-продажи и передаточный акт (плюс их копии);

Как продать долю в квартире?


Законодатель учел случаи, когда собственников одного объекта недвижимости достаточно много (более пяти), что вызывало некоторые трудности при реализации одним из них права распоряжения своей долей.

Как составить предварительный договор купли-продажи квартиры по долям, Как составить договор купли-продажи доли квартиры, читайте по ссылке: Так, с даты вступления в силу нового закона, при соблюдении условия количества совладельцев объекта недвижимости, продавец имеет право уведомить их о продаже путем размещения объявления на официальном сайте органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

В случае если продавец решил воспользоваться описанным выше способом уведомления сособственников о предстоящей сделке, то к заявлению о государственной регистрации права прилагается сообщение в письменной форме об информировании иных собственников таким образом. К такому извещению установлены обязательные требования по части содержания.

Новые правила продажи доли в квартире

Препятствием для осуществления данной процедуры может выступать несогласие соседей на прописку в квартире постороннего лица или заявление о преимущественном праве покупки одного из жильцов. Если не соблюсти последний пункт, ущемленный в своих правах долевой собственник может защитить свои интересы через суд.

Изменения в законе запретили заключать сделки с недвижимостью в долевой собственности без участия нотариуса. Теперь без соответствующего нотариального заверения Росреестр не осуществит регистрацию сделки по продаже доли в квартире. Закон о долевой собственности на дом обязывает собственников недвижимости производить различные сделки с ней через нотариуса.

В задачи нотариуса входит проследить с юридической точки зрения, чтобы ничьи интересы в ходе процедуры продажи доли в квартире не были ущемлены, в том числе не допустить мошенничества. Также по новому закону были ужесточены меры проведения сделок с жильем, чьим собственником является несовершеннолетний.

КОММЕНТАРИЙ К СТ 38 ЖК РФ.

Приобретение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме при приобретении помещения в таком доме

2. Условия договора, в котором переход права собственности на помещение не сопровождается переходом доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, ничтожны. В договоре купли-продажи, мены, дарения или ином договоре, по которому переходит право собственности на жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме, необходимо предусмотреть, что одновременно с правом собственности на соответствующее жилое или нежилое помещение к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в этом доме, а также указать размер данной доли.

В соответствии с ГК РФ (ст. 166) сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом РФ (ст. ст. 166 — 179), в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

Публикации

Для надежности соглашение о порядке пользования квартирой (домом) удостоверяется у нотариуса.

Если достичь согласия не удается, то спорщикам придется идти в суд. Здесь надо иметь в виду важный нюанс. Если вы хотите сохранить жилплощадь, то в исковом заявлении нужно указать именно просьбу «определить порядок пользования имуществом, находящимся в общей долевой собственности». Ссылка – на упомянутый . При этом будьте готовы к неожиданному для большинства граждан повороту.
Суд, вынося решение, где и кому жить в общей квартире, будет руководствоваться не только размером доли каждого совладельца, но и другими обстоятельствами.

В частности – полом жильцов, родственными связями, наличием детей и т.д.

Адвокаты любят приводить типичный пример: определение порядка пользования трехкомнатной квартирой, где ½ доли принадлежит семье из двух супругов и по ¼ сособственникам-одиночкам. Семейной паре суд, как правило, выделяет в пользование одну комнату и еще по одной распределяет каждому из одиночек.

Гражданский и Жилищный Кодексы РФ

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Жилищный Кодекс РФ Статья 42.

Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире. 1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.